2013年养老产业元年以来，饱受库存压力之苦的地产企业主们首先嗅到了继旅游业、娱乐业、互联网等新兴产业之后的又一波朝阳产业浪潮，率先发力，大举切入养老产业。从大型养老机构，到小微社区养老中心，再到智慧社区理念下的居家养老服务供应，从规模化适老住宅开发，到高精尖硬件产品打造，地产企业在新型产业的冲击中忙的不亦乐乎。可是经过2014年的产业混沌期，2015年的产业调整期，再到2016年资本力量加入后的冷静投资期，养老产业自身的更迭发展，以及盈利难、投资回报周期长等特点，使得身处其中亟需从养老产业中赚取利润弥补地产业下行损失的地产企业更觉迷茫。和君健康养老事业部认为，地产企业转型养老产业，不光是要在业务类型上进行转型，更重要的是在思维方式和运营模式上转型升级，摸清养老产业的运行规律，转换思维，发育能力，因势利导，借力打力。
一、 第一次转型的夭折：风停了，猪开始摔落
1、 “地产+养老”式的概念鼓吹
房地产行业仿佛是新型产业的感应器，不管是旅游、教育、娱乐、社群、互联网还是人工智能，房地产总能第一时间进行产业整合，进而开发出创新型的地产项目。2013年养老产业兴起伊始，以万科、保利、远洋、绿城、复星、花样年、卓达等大型地产商为代表的近百家地产企业便纷纷切入养老产业，一时间各种规模和等级的养老机构如雨后春笋，但深究其理，往往又是地产企业“地产+新型产业概念”的传统贴牌老手法，经过近4年的养老产业的几轮大小洗牌，一大批的养老地产项目纷纷落败，成为养老地产行业“一将功成”旁的枯骨，“地产+养老”贴牌式的概念鼓吹，往往经不起产业发展的考验。
2、 养老绝不是房地产起死回生的救心丸
房地产行业的持续下行，以及养老产业的过度火热，使得不少地产企业出现一时幻觉，认为养老产业将像前几年的旅游产业一样，成为地产“新一春”的救命良药，殊不知地产行业的问题本质，已不再是产品层面的单一和创新问题，而上升到了产业更新和转型升级的问题。因此，对待养老产业的态度，决不能再停留在“依靠养老产业叠加更好的卖房子”的传统地产开发思维上绕圈圈，这是养老地产未来发展突破的思维基础与基本共识。
3、 一次转型成果：“养老+地产”引领的业务重心转移
养老地产经过13年的“嘈杂”和14年的“意识觉醒”，地产企业在从事养老地产开发与运营时逐渐达成共识，地产逐渐退居幕后，基于地产硬件之上的养老服务逐渐成为养老地产企业的关注重点，至此，养老地产行业的第一次转型告一段落。
二、 第二次转型的困境：脱离市场的供给端独角戏
1、 地产“快销模式”的顽疾往往使得企业“重了硬件忘了软件”
认识到简单的“地产+养老”的概念炒作行不通之后，虽然践行了以养老产业为主的养老地产开发模式，但地产“快销模式”的资金快速回笼与高额盈利模式，使得不少养老地产从业者仍然难以习惯养老产业“回收缓慢且难呈暴力”的产业属性，在养老地产的开发中，多数企业仍不放弃打“挂羊头卖狗肉”式的产业擦边球，认为进行了地产产品的适老化改造并配备了养老服务硬件设施，即是完成了养老服务的供给，殊不知养老产业的本质为服务，而不是硬件产品供给，养老产业的发力点一定是立足于完整人才团队、专业技术、运营管理的服务体系建立。
2、 忽略市场阶段性的“过度供给”和“无效供给”
我国的养老市场呈现出“未富先老、未备先老”的现实需求约束，相对于“红红火火”的产业进程，市场需求明显处于意愿、消费能力和观念更新都跟不上的阶段。反观供给端，基于养老地产项目的医疗服务、适老产品供给、养生保健、旅居度假、智慧养老、文化娱乐、社区居家养老等新型养老产品和服务的不断涌现，直接导致市场的“过度供给”，各类型养老产品落地运营效果大多差强人意，至今少有成功的模式和经验可借鉴。养老产业为服务产业，产业发展应是围绕“需求端”的产品供给，不久的将来，供给侧改革的必要性势必显现。
3、 二次转型成果：硬硬软软的生存困境
硬件过硬，软件过软，整体开发的投资和运营重点错位、供给和需求分析错位，导致养老地产行业的二次转型，陷于“多硬件缺软件”和“投入重回报难”的生存矛盾和困境。
三、 第三次转型的开端：升维思考，点状开花，平台发力
1、 平台化思维，先聚资源，再引资金，后上资本
养老产业的投资开发，具有全产业链、多业态性、高专业性、重人力成本、投资周期长、回报周期长等天生缺陷，地产企业的养老产业转型和升级，一定不能单打独斗，一定是基于平台搭建与运营的资源、资金和资本聚拢。通过强势资源合作方的先行进入，吸引资金方的入资合作，降低前期的资金压力和后期运营压力，凭借“资源和资金”，打造标杆示范点并快速复制推广，最后通过“资源+资金+标杆项目+市场规模”，撬动资本市场关注和支持。
2、 点状深挖，连锁发力，速度取胜，快速铺开规模
平台化的产业合作和运营模式建立之后，地产企业养老产业转型升级的另外一个关键命题，就是发育自身的产业核心服务能力，巩固平台掌控力。通过“专业能力发育+连锁化规模扩张+平台化合作运营”，以最快速度抢占市场规模，积累企业用户信息，占领养老产业未来发展端口，在进程中调整奔跑姿势。
3、 善于嫁接资本热潮，从产业运营到资本运营，激发产业升级
当养老地产企业的产业运营有了一定量级的市场规模、用户数量、品牌价值以及较为成熟的平台化运营管理体系，企业的下一个重要命题便是集中精力嫁接资本市场，顺应养老产业资本热潮，将运营重心从产业运营向资本运营转移，通过上市、被并购等途径借力资本激发产业运营的活力，并通过上市后的并购重组，升级自有产业，扩大市场占有率，一跃成为行业领头企业。
